区分マンションの収支シミュレーションをしてみるとわかりますが、区分マンションの維持にかかる費用は意外に大きいものです。

毎月の修繕積立金に管理費、管理委託料、さらに固定資産税を支払うと、ローン返済を差し引いて残る手残りは年間で数万円にしかならないことも……。

ローンの返済が終われば手残りはそれだけ自分の収入になりますが、35年ローンであれば完済は35年後。その間、急な出費や空室期間が続けば、そもそもローンを順調に支払い切れないかもしれません。

その点、何戸か所有していれば、家賃収入が0になるリスクを減らすことができます。また、キャッシュフローが増えますので次の物件購入のための頭金を作ることも容易になるでしょう。

もし自己資金が潤沢にあるのであれば、１度に複数戸購入することがベストですが、一般的なサラリーマンで自己資金が多くないのならば難しい選択です。

また、１戸目をローンで購入できたとして、２戸目購入の際にローン残債が残っている場合、やはり自己資金がなければさらなる融資は難しいと言えます。

物件購入にかかる諸費用は、物件価格の8〜10％。この費用はフルローンでも賄えず、本人が負担する金額であることから、諸費用にあてる資金も確保しなければなりません。

そこで、区分マンション投資で重要になってくるのが「キャッシュフロー」です。

不動産の投資効果を最大発揮させるには、ローンを組んでレバレッジにより資産を拡大させていくことでしょう。その効果を回すためには、常に自己資金を確保していくことが必要となります。

一般的には、ローンの金利を低く抑えて繰上げ返済を続けると、返済総額は少なくなります。残債を早く減らし支払う利子を少なくすることは、通常の借金返済においては理にかなっていますが、不動産投資の場合は異なります。

なぜなら、手持ちの資金であるキャッシュフローがほとんど残らなくなってしまい、急な出費に耐えられないリスクと次のローンを組むための頭金が貯められない状態を抱えることになるからです。

キャッシュフローを残すためには、「なるべく低い金利で、融資期間は長く、繰上げ返済をしない」ことが大切になります。手持ち資金を増やし、さらに次の物件に再投資する。これによって複利効果を活用することができます。

融資期間を長くすると支払い総額が増えてしまう点ですが、支払利息は不動産投資の経費として計上できるため、支払う所得税を抑えることにつながるのはメリットだと言えるでしょう。

では、次にキャッシュフローのシミュレーションを見ていきます。

以下の表は、借入金2,000万円が返済期間の長さによってどれだけ手残りが変わるかを表しています。

※固定金利・元利均等返済を想定。

※上記の表のキャッシュフローは、所得税は差し引いていない数値となります。また、諸条件により大きく異なる場合があります。

それぞれ返済期間を35年（金利2％）と30年（金利1.8%）で、一番右側の累計キャッシュフローに大きな差が出ることがわかります。

10年目で、4倍以上の開きが出ているのは大きいですね。

自己資金が少なく年収もそれほど高くない、けれど安全に資産を拡大していきたいと考えているなら、キャッシュフローを残しながらコツコツと給与収入も合わせて自己資金を貯めていくことです。

１戸目を購入後に、できれば次に購入する物件の2〜3割ほどまで自己資金を貯めることを推奨します。日本で優良だと評される企業の自己資本比率は30%ほど。また、地方銀行やメガバンクでは、物件価格の2〜3割の自己資金を求められます。つまり、安定した経営にはそれくらいの自己資金が必要だということです。

リスクをとるならば、繰上げ返済をして10年ほどで完済し、再び金融機関で融資を受けて物件を購入することもできるでしょう。ただし、給与収入から持ち出して支払いを支えるのは、いざという時に資金がショートしかねない恐れがあります。

はじめたばかりの頃は自己資金を貯めるのに時間がかかりますが、２戸目以降の物件のペースは少しずつ早くなります。不動産投資に近道はありません。しかし、その分安定した将来の収入につながるので、地道に積み重ねていくことが大切です。

区分マンションは少ない自己資金で始められるとはいえ、やはり大きな資金を運用することに変わりはありません。どれだけ自分がリスクを取れるかをしっかりと考え、自身にあった経営計画を練ることが不可欠です。

初めは小さくとも、着実に投資を続けていれば複利の効果で雪だるま式に資産は大きくなっていきます。

焦らずに１戸、２戸と増やしていけば、いつかは不動産収入だけの生活も夢ではないでしょう。

【筆者：ワイズアカデミー(株)】

2020.6.20掲載記事