・都市銀行

いわゆる３大メガバンクと呼ばれる、みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行にりそな銀行をあわせた４行が地方銀行と呼ばれています。全国に渡って広く展開しており、預金量や取引量が圧倒的に多く、一般の人にも馴染みやすい銀行です。

規模が大きいため、資金調達コストが低く貸出金利が低いのが最大の特徴。しかし、不動産投資のためのローンとなると非常に審査が厳しい銀行でもあります。投資物件の土地と建物を評価する積算評価と、物件の収益性の評価の両面を見た上で、個人属性の基準も厳しく審査されます。

とはいえ、経済情勢によって審査基準も変わるもの。金利の低さではかなり有利な銀行ですので、融資に積極的な姿勢に転じた際を見逃さないようにすればチャンスをつかめるかもしれません。

・地方銀行

都市銀行より規模が小さく、各都道府県に本店がある地方銀行。有名なところでは横浜銀行や千葉銀行などがあります。

規模で劣る反面、融資評価は都市銀行よりも緩い傾向です。ただし、地方銀行は地域経済の活性化を目的とした銀行なので、その地域にゆかりのない場合には融資が受けにくいと言えます。

例えば、東京に住んでいる人が、福岡県の物件を購入しようとした場合、地方銀行からの融資は難しくなります。一方で、横浜に住んでいる人が横浜にある投資物件を購入する場合には融資の可能性が高くなります。

自分が住んでいるエリアと買いたいエリア、地方銀行の営業エリアが同じであればベストでしょう。

金利は都市銀行よりも多少高くなりますが、信用金庫や信用組合よりも低くなる傾向です。

審査基準は、物件の積算評価が重視されやすいと言われています。

・信用金庫、信用組合

地方銀行よりも規模が小さく、さらに狭いエリアで営業する信用金庫と信用組合。

銀行は一般的に株式会社であるので株主の利益が優先されます。かたや、信用金庫と信用組合は地域の人々を利用対象者とし、利用者とともに地域繁栄を目指す相互扶助を目的とした金融機関です。

地方銀行と同じく、利用者の居住地と購入する物件が信用金庫・信用組合のエリア内になければなりませんが、ここをクリアすれば融資が受けやすいでしょう。

地方銀行と比べて、個人の属性や物件の評価基準は緩い傾向です。

・日本政策金融公庫

日本に５つある政策金融機関の１つ。民間の金融機関が融資を行うことが困難な分野に対しても融資を行っています。特に、創業者や小規模事業者などに積極的で、不動産投資にも融資が可能です。

対象エリアは全国で、金利も1〜2%代とかなり低めですが、借入期間が10年と短めなのと、融資金額が一般貸付で最大4800万なのが物件によってはネックとなります。

融資評価は厳しく、フルローンを受ける場合には、基本的に物件担保か借入額と同額程度の資産が必要です。また、税金や公共料金の未払いがないことなども条件となります。

女性や35歳未満の若者、55歳以上の人で新たに事業を始める場合、借入期間が最高20年、融資金額は最大7200万円となりますが、一般的な借入額は300〜1,000万円で、同時に2戸の物件の融資は引けません。

・商工中金

日本政策金融公庫と同じく政策金融機関の１つ。民間と国の共同出資である点が異なります。各都道府県に必ず支店があるため、対象エリアは全国。

金利は低く、1〜2%台ですが、借入期間が最大15年と短め。評価基準は積算評価と収益評価の両方で、耐用年数に厳しい傾向があります。

ほかの金融機関に比べると不動産投資への融資実績は多くないかもしれませんが、数少ない全国を対象とした金融機関なので、築浅物件であればチャレンジしてみる対象だと言えます。

・ノンバンク

預金の受け入れを行わず、資金を貸すことに特化した金融機関。資金は銀行から調達しています。個人向けの融資を行う消費者金融もノンバンクのひとつです。

ほかの金融機関とは異なる評価基準で貸し出し業務を行っており、その融資姿勢は各社各様に異なります。融資金額は借りる人の属性によって変わりますが、おおむね2,000〜5,000万円ほど。

物件の基準が緩いため再建築不可や違法物件にも融資が下りることもありますが、その分ほかの金融機関よりも金利は高く設定されています。ノンバンクで借り入れた場合、資金繰り圧迫の懸念から２戸目以降の銀行融資が下りづらくなる傾向があることも。

融資を受けやすい反面、ほかの銀行では融資の下りない評価の低い物件を購入する可能性があるので、慎重に検討することが必要です。

ここまで各金融機関の特徴をおさらいしてきましたが、それぞれ不動産投資会社では提携している金融機関が何社かあるのを知っていますか？

提携している金融機関とは、不動産投資会社を通じて「提携ローン」を組むことができます。

提携ローンとは、契約者個人の属性や物件評価以外に不動産投資会社の実績も加味されるため、通常よりも良い条件で融資を受けることができるローンなのです。

通常よりも低い金利の設定や借入期間の延長など、借り手を優遇してもらえる可能性が高まるので、事前に不動産投資会社に相談してみましょう。

不動産向けのローンの実態はなかなか表にはでない部分が多いですが、それぞれの金融機関の特徴を把握していれば、できる対策もわかってきます。また、融資姿勢や審査基準は情勢によって変化するもの。日頃から経済情報などは欠かさずに目を通しておきたいところです。

【筆者：ワイズアカデミー(株)】

2020.6.13掲載記事