中古マンションを見る際に気をつけたいのが耐震基準です。日本では「新耐震基準」と「旧耐震基準」の２つの基準があります。地震などの大きな災害に備え、建物を建てる際に最低限満たす必要があり、建築基準法によって定められています。
1981年6月以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」を元に作られており、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、生活に大きな支障が出ない構造です。
1981年6月1日以降のマンションで用いられているのが「新耐震規準」です。1978年の宮城県沖地震での建物に対する被害を受け、震度6～7程度の地震で大きな被害が生まれないように見直されました。

【新耐震基準と旧耐震基準について】

ただし、耐震基準はあくまでも最低限の基準です。耐震性は建物それぞれで異なるため、新耐震基準が施行される以前にも新耐震基準と同じ程度の強度・建築方法で建てられているものもあり、建築時期のみで強度を判断することはできません。

また、マンション建築時の申請からマンションの竣工までには1～1年半ほどの時間のずれが発生します。そのため、1981年6月1日以降に建てられたマンションでも旧耐震基準のルールで建てられているケースもあり、確認が必要です。

それでは、旧耐震基準のマンションの購入を検討する場合、どのような点を見ればよいのでしょうか。

まずは、壁式構造でつくられているかどうかです。壁式構造とは古い建物でよく用いられており、柱・梁を使わずに壁と天井を組み、コンクリートで支えるつくりで、高い耐震強度が保たれます。また、土地の地盤も耐震性に大きな影響を与えます。国土交通省のハザードマップや自治体の防災マップなどで土地の状態を調べておきましょう。低層の建物も地震への耐性が高いでしょう。

このほか、建物の劣化状況は管理状態により大きく変わります。築年数が長い場合でもこまめなメンテナンスにより、建物の劣化を遅らせることができます。マンションを見る場合は、管理会社と住民によるマンション管理がどのようになっているのか、過去の大規模修繕の様子なども確認しておくと良いでしょう。

鉄筋コンクリート造マンションであれば、建物よりも配管設備の劣化が早くなります。配管が床下に設置されている建物は、配管交換のために大掛かりな工事が必要となるため、配管のチェックも必要です。

法定耐用年数とは、毎年減価償却を行い、その償却がゼロになるまでの年数を指します。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は、1998年の税制改正によって47年と定められました。ただし、法定耐用年数は、あくまで減価償却費の計算に用いられる基準に過ぎません。法的耐用年数を超えたとしても問題なく住めるケースもあります。

先に、マンションがどのように管理されているかを見ることも必要だと述べましたが、共有部の劣化による修繕費がかかる点も中古マンションの特徴です。一般的にはマンションの大規模修繕は12年周期といわれています。

外壁・ひび・コンクリートの腐食・水道管などのマンションの大規模修繕費用は、修繕積立金や管理費の積立てから支払われます。マンションが古くなり修繕箇所が増えると、修繕費も増えます。また、積立額やマンションの総戸数が少ない場合、修繕積立金の支払が増える場合もあります。また、管理を続けていても劣化を完全に止めることはできません。物理的な寿命が北場合は、住居者の5分の4の承認を得て費用持ちだしによる建て替えや、デベロッパーへの売却なども考えられます。中古マンションを購入する場合は、その先どうするかも念頭に置いておくことをおすすめします。

最後に、マンション購入の上で欠かせない費用に関わる点も見ていきましょう。旧耐震基準のマンションであっても「耐震基準適合照明書」を取得することで、税金の控除対象となる場合もあります。

例えば、住宅ローン減税。年末時点での住宅ローン残高に対し一定の割合を所得税から控除できます。

2021年末までに入居していた場合は、年末残高の１%の控除を10年間受けることができ、限度額は4,000万円、所得は3,000万円以下の方が対象でした。2022年の改正により、2022年以降に入居する場合の控除率は0.7%に引き下げになりましたが、控除期間が13年に延長しました。

住宅ローン控除制度は2024年に再度改正となりました。これまでは住宅ローン借入額の上限が5,000万円でしたが、「18歳以下の子のいる世帯」または「夫妻どちらかが39歳以下の世帯」のいずれかに該当する場合を除き、4,500万円に変更となりました。

ただし、中古マンションの購入で住宅ローン控除を受けるには、一定の耐震基準に適合していることを証明するために下記のいずれかの条件を満たす場合があります。

・住宅性能評価書（耐震等級１以上）の取得

・耐震基準適合証明書の取得

・既存住宅売買瑕疵保険への加入

・築年数の耐火建築物が25年以下であること

このほか、物件の築年数により変動しますが、「耐震基準適合照明書」は不動産取得税の減税や登録免許税の軽減なども対象となります。

マンションの耐久性・耐震性を見る場合は新耐震基準・旧耐震基準についてチェックするべきこと、また、旧耐震基準であってもどのようなつくりとなっているのか、管理方法を見ることが必要です。大きな買い物となるマンション購入。しっかりと条件を確認していきましょう。

参照：

国税庁　土地・建物（住宅ローン控除等）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-tochi-tatemono.htm

国税庁　中古住宅を取得した場合（住宅借入金特別控除）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

【著者：ワイズアカデミー（株）】