金融機関の融資額は、その人の「属性」と物件の「担保価値」によって決まります。万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関は貸し付けた元金を取り戻すために物件を差し押さえて売却しなければなりません。

損失を出すことなく元金を回収できるだけの担保価値があるかが、融資限度額の１つの指標となるわけです。

では、物件の担保価値がどのように求められるのかというと、物件の「評価額」を基準に計算されています。不動産の評価額の求め方は、「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の３通りです。

・取引事例比較法

対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、必要に応じて補正や修正を行い、地域要因や個別的な要因を含めて比較評価する方法。

・収益還元法

対象不動産の家賃から計算された不動産価格。対象不動産が生み出すと予測される純利益と、現在の価値を総合して算出する不動産の価値を合わせて計算する。

・原価法

不動産の再調達原価をもとに対象不動産の資産価格を求める方法。この手法による価格を積算価格という。

金融機関で指標とする最もポピュラーな評価額は「積算価格」です。一般的には、積算価格が融資基準額と言われています。

続いて、物件の積算価格の求め方を見ていきましょう。

積算価格は、土地と建物をそれぞれ個別に評価し、合わせた価格を求めます。

土地の評価方法は、毎年国税庁が発表する「相続税路線価（以下路線価）」や、国土交通省が発表する「公示価格」を基にします。路線価は1m²あたりの価格が定められているので、土地の面積と路線価を乗じて求めた価格が土地の積算価格です。

路線価は、全国地価マップにて調べることができます。

土地の積算価格＝路線価×面積

建物の評価方法は、対象不動産を再び新築した場合の価格に、築年数に応じた残存価値を乗じて求めます。新築した時にかかるであろう費用は、国税庁によって定められている再調達価額に延べ床面積を乗じて算出します。

建物の積算価格＝再調達価額×延べ床面積×（法定耐用年数―築年数）／耐用年数

※再調達価額はあくまで目安であり、金融機関によって設定単価が異なります。

では、以下の区分マンションで積算価格を求めてみましょう。

・敷地面積1,175m²（土地の持ち分264／40,000）

・築年数10年

・専有面積25m²

・相続税路線価50万円

・RC造（再調達価額20万円）

土地の積算価格

路線価50万円×土地面積1,175m²×持ち分264／40,000=387万7,000円

建物の積算価格

再調達価額20万円×専有面積25m²×残存年数37年（法定耐用年数47年―築年数10年）／法定耐用年数47年＝393万6,000円

物件の積算価格

土地の積算価格387万7,000円＋393万6,000円＝781万3,000円

担保価値は積算価格に基づき、立地やそのほかさまざまな物件の条件を付加して計算されます。そのため、積算価格がそのまま融資限度額となるわけではありませんが、ローンとして借りられる額の１つの目安として覚えておくと良いでしょう。

積算価格は計算方法からわかる通り、土地の面積が大きいほど高くなります。区分マンションにおいては、持ち分が大きいと積算価格は高くなりやすいです。

しかし、積算価格が高いことが不動産投資に向いた物件かというと、そうとは限らない面があります。

持ち分が大きいということは、建物の敷地面積に対して土地が広い場合か、マンションの総戸数が少ない場合かが考えられます。総戸数が少なければ、必然的に１戸あたりの修繕積立金や管理費の負担が大きくなる可能性が高いです。

収益性とのバランスを考えて、なおかつ積算価格も考慮することができればベストでしょう。

区分マンションは土地の持ち分がどうしても小さくなりがちなため、積算価格が伸びない傾向があります。物件価格が1,000万円で積算価格が500万円だった場合、その不足分を個人の属性評価や物件の収益性で補えるかを金融機関は審査します。

また、金融機関は、信用調査により「この人ならば〇〇円貸しても良い」という与信枠を決め、その範囲内で貸付をします。しかし、その与信枠は限られており、収益不動産を２戸、３戸とローンを組んでいるうちに、与信枠がなくなるというケースが発生する恐れがあります。

それぞれ金融機関によって与信枠は変わりますが、無限に借りられるわけではないことも覚えておきましょう。

不動産の投資用ローンは、提携ローンがあります。提携ローンとは、実績のある不動産投資会社が金融機関と提携して条件設定をしているローンのことです。

物件の担保価値に不動産投資会社の信用実績も加味されるため、頭金０円で物件を購入することも夢ではありません。

信用実績のある不動産会社が販売している物件を選ぶことは、結果として担保価値の高い物件を購入することにもつながります。一度相談してみるのもいいかもしれませんね。

【筆者：ワイズアカデミー(株)】

2020.6.20掲載記事